청약 가점 커트라인 — 서울 62점, 전남 38점입니다

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청약 가점은 84점 만점이지만, 실제로 당첨선에 드는 점수는 지역마다 두 배 가까이 다릅니다. 한국부동산원이 공개한 당첨 가점자료에서 실제 당첨자가 있었던 8,556건을 골라 다시 집계한 결과, 해당지역 기준 최저 당첨가점의 중앙값은 서울 62점, 전남 38점이었습니다.

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지역에 따라 24점이 갈립니다

아래는 공고가 난 지역에 거주해 1순위 해당지역으로 청약한 경우의 최저 당첨가점입니다. 중앙값이 높은 순서입니다.

서울과 전남의 차이는 24점입니다. 가점표에서 24점은 부양가족 다섯 명에 해당하는 크기입니다. 같은 무주택기간과 같은 통장을 가진 사람이라도, 서울에서 넣으면 떨어지고 전남에서 넣으면 붙는 점수대가 넓게 존재한다는 뜻입니다.

다만 중앙값은 지역의 평균적인 난이도이지 개별 단지의 커트라인이 아닙니다. 서울도 하위 25%가 53점이고, 전남에도 최고 76점짜리 단지가 있습니다.

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2022년이 바닥이었고, 지금이 가장 높습니다

같은 자료를 입주자모집공고가 난 연도로 다시 묶으면 U자를 그립니다.

금리가 오르고 미분양이 쌓이던 2022년에 당첨선이 43점까지 내려앉았습니다. 그 뒤로 계속 올라 2026년 공고분이 56.5점으로 가장 높습니다. 2022년이었다면 지금보다 13점 낮은 점수로도 당첨선에 들었습니다.

가점은 가만히 있어도 해마다 오릅니다. 무주택기간과 통장 가입기간에서 매년 3점씩 붙기 때문입니다. 그런데 커트라인이 같은 속도로 오르면 상대적 위치는 그대로입니다. 2022년의 하락은 그래서 예외적인 구간이었습니다.

서울과 경기는 따로 봐야 합니다

전국 중앙값은 서울 표본의 영향을 크게 받습니다. 두 지역을 떼어 놓고 보면 움직임이 다릅니다.

서울은 2022년 50점까지 내려갔다가 2025년 69점으로 최고를 찍었습니다. 경기는 같은 기간 40점대에 머물렀고, 2026년에는 오히려 40점으로 내려갔습니다. 다만 경기 2026년은 표본이 67건으로 적어 아직 확정적으로 읽기 어렵습니다.

규제지역 여부로 나누면 조정대상지역 등에 해당하는 단지가 51점, 아닌 단지가 47점이었습니다.

큰 집이 더 어렵습니다

전용면적으로 나누면 통념과 반대 결과가 나옵니다.

85제곱미터를 넘는 주택의 최저 당첨가점이 7점 높습니다. 큰 집일수록 가점제로 뽑는 물량 비중이 크기 때문입니다. 작은 평형은 추첨제 비중이 있어 가점이 낮아도 운으로 들어갈 여지가 남지만, 큰 평형은 점수로만 줄을 섭니다. “큰 평형은 경쟁이 덜하다”는 말은 경쟁률 이야기이지 가점 이야기가 아닙니다.

가점 84점은 이렇게 나뉩니다

가점 항목과 배점은 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1에 정해져 있습니다.

세 항목을 합쳐 84점입니다. 배점이 가장 큰 항목은 무주택기간이 아니라 부양가족 수입니다. 35점은 전체의 42%이고, 한 명 차이가 5점이라 한 해 기다린 것(2점)보다 큽니다.

계산에서 자주 틀리는 네 자리

가점은 본인이 입력해 신청하고, 틀리면 부적격 처리됩니다. 규칙 별표 1에서 특히 어긋나기 쉬운 곳이 네 군데입니다.

1. 무주택기간의 시작점은 만 30세입니다. 그보다 일찍 무주택이었더라도 30세부터 셉니다. 다만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 시작합니다.
2. 부모를 부양가족에 넣으려면 조건이 셋입니다. 신청자가 세대주여야 하고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 올라 있어야 하며, 부모와 그 배우자 중 한 사람이라도 주택을 가지고 있으면 두 분 모두 제외됩니다.
3. 30세를 넘긴 자녀는 1년 이상 함께 등재돼 있어야 합니다. 같은 집에 살아도 전입이 최근이면 부양가족으로 세지 않습니다. 자녀는 미혼이어야 합니다.
4. 통장은 명의를 바꿔도 최초 가입일 기준입니다. 종류나 금액을 바꾼 경우도 같습니다. 오래된 통장을 물려받았다면 그 기간이 그대로 살아 있습니다.

덜 알려진 항목도 하나 있습니다. 배우자가 청약통장을 가지고 있으면 그 가입기간의 50%에 해당하는 점수를 최대 3점까지 더할 수 있습니다. 특별공급에는 적용되지 않고, 합산 결과가 17점을 넘으면 17점으로 끊습니다.

이 표는 어떻게 만들었나

• 기준일: 2026년 9월 24일
• 모집단: 한국부동산원이 공개하는 당첨 가점자료 전체 29,740건. 이 가운데 아직 발표되지 않아 값이 비어 있는 15,155건과, 해당 지역구분에 당첨자가 없어 0으로 기록된 6,029건을 뺀 8,556건을 집계 대상으로 삼았습니다. 그중 해당지역 1순위가 6,368건입니다.
• 방법: 가점자료에는 지역과 공고일이 들어 있지 않습니다. 같은 기관의 분양정보 2,884건을 공고번호로 결합해 시도와 공고 연도를 붙였습니다. 결합에 실패한 건은 없습니다.
• 집계: 각 주택형·지역구분의 최저 당첨가점을 한 건으로 세고, 그 분포의 중앙값과 사분위수를 구했습니다. 평균이 아니라 중앙값을 쓴 것은 0점에 가까운 미달 단지와 84점이 섞여 있어 평균이 실제 감각과 멀어지기 때문입니다.

원자료는 위 출처의 두 곳에서 누구나 내려받아 같은 계산을 다시 해 볼 수 있습니다.

짚어둘 것

이 표는 지나간 공고의 결과입니다. 앞으로 나올 단지의 커트라인을 보장하지 않습니다. 같은 지역 안에서도 입지와 분양가에 따라 20점 넘게 벌어지므로, 지원하려는 단지가 있다면 그 단지 주변의 최근 공고 결과를 따로 확인하는 편이 정확합니다.

본인의 정확한 가점과 청약 자격은 한국부동산원 청약홈에서 확인할 수 있습니다. 위 표는 남들이 몇 점으로 붙었는지를 보는 자료이지, 내 점수를 계산해 주는 것이 아닙니다.

이 글은 일반적인 생활 정보 제공을 목적으로 하며, 날짜·제도·시세 등은 변동될 수 있습니다. 중요한 결정 전에는 관련 기관의 공식 안내를 한 번 더 확인하시기 바랍니다. 최종 갱신: 2026년 10월 1일.